Optimisez votre hypothèque

Devenir propriétaire d’un bien immobilier implique une modification de votre situation fiscale, et ouvre la voie à diverses méthodes d’optimisation. Dans la grande majorité des cas, l’établissement vous octroyant un prêt hypothécaire vous demandera d’amortir la dette tout en vous laissant le libre choix entre un amortissement direct ou indirect. Afin de bien comprendre les avantages et inconvénients de ces deux méthodes, il convient au préalable d’intégrer les aspects fiscaux de base, à savoir :

Eléments améliorant votre fiscalité :

Dette hypothécaire -> diminue votre fortune imposable
Intérêts hypothécaires -> diminuent votre revenu imposable
Amortissement indirect -> diminue votre revenu imposable (sous certaines conditions)
Frais d’entretien du bien immobilier -> diminuent votre revenu imposable

Eléments péjorant votre fiscalité :

Valeur fiscale de votre bien immobilier-> augmente votre fortune imposable (avec une décote les 10 premières années)
Amortissement direct -> non déductible
Valeur locative théorique du bien immobilier -> augmente votre revenu imposable.

La première méthode d’optimisation fiscale consiste à tenter de maximiser les éléments ayant un impact positif sur votre fiscalité tout en diminuant les éléments ayant tendance à alourdir votre facture fiscale.

AMORTISSEMENT DIRECT

Vous réduisez votre dette de manière constante, généralement tous les trimestres, en sus du paiement des intérêts. Cela a pour effet de réduire votre charge hypothécaire au fil du temps mais d’augmenter votre charge fiscale.

En effet, votre dette se réduisant progressivement, la charge d’intérêts diminuera également année après année, ayant un double effet négatif :

1. Augmentation progressive de votre revenu imposable dûe à la diminution du montant des intérêts déductibles
2. Augmentation de votre fortune imposable en raison de la réduction progressive de la dette

La méthode d’amortissement direct n’est donc pas optimale. Elle vous permet de réduire progressivement votre charge hypothécaire mais provoque une augmentation de votre charge fiscale.

AMORTISSEMENT INDIRECT

L’idée est ici non pas de réduire votre dette de manière réelle mais de constituer un capital d’épargne séparément, qui servira à réduire votre dette au moment de votre retraite. Cette constitution d’épargne est réalisée au moyen d’un 3ème pilier sur lequel vous effectuez des versements réguliers et qui est remis en garantie à l’institut hypothécaire. Par ce biais, vous bénéficiez d’un double avantage:

1. le montant (déductible) de votre dette ainsi que les intérêts demeurent constants, vous maximisez ainsi vos déductions fiscales

2. l’amortissement direct étant remplacé par un versement sur un 3ème pilier, votre amortissement devient déductible de votre revenu imposable.

L’amortissement indirect peut encore offrir d’autres avantages suivant la forme sous laquelle il est conclu (assurance-vie 3ème pilier). Vous en saurez davantage en consultant la rubrique 3ème pilier.

A noter que ces méthodes d’optimisation s’adressent au financement d’une résidence principale et ont un impact plus ou moins important en fonction de votre situation personnelle et de votre lieu de résidence. D’autres approches sont à préconiser si le financement porte sur un bien immobilier locatif ou une résidence secondaire.

Nos experts se feront un plaisir d’étudier la solution la plus adaptée à votre situation et de vous remettre les simulations correspondantes.

Le système Suisse de prévoyance vieillesse privée offre deux variantes distinctes : 3ème pilier A (ou 3ème pilier lié) ouvert aux salariés et aux indépendants. Les versements sont déductibles du revenu imposable dans la limite d’un plafond. Il s’agit d’une forme de prévoyance liée, ce qui signifie que l’avoir n’est disponible qu’à certaines conditions. 3ème pilier B (ou 3ème pilier libre) -> ouvert à tous. Les versements ne sont pas plafonnés, mais le pilier 3B présente moins d’avantages fiscaux que le 3ème pilier A.

Toute personne exerçant une activité lucrative peut verser de l’argent sur un 3ème pilier A ouvert auprès d’une banque ou d’une assurance, dans la limite d’un plafond annuel. Le montant versé est déductible du revenu imposable. On distingue toutefois deux catégories de personnes: les personnes qui sont déjà affiliées à une caisse de pension, soit de manière générale les salariés, soit les travailleurs indépendants non affiliés, qui sont autorisées à faire des versements plus élevés.

L‘Office fédéral des assurances sociales fixe chaque année les versements maximums autorisés. Les montants déductibles pour 2021 sont : CHF 6’883.– pour les travailleurs affiliés à une caisse de pensions (salariés). Et 20% du revenu annuel, mais CHF 34’416.- au plus, pour les travailleurs non affiliés à une telle caisse (les indépendants).

L’avoir du 3ème pilier A n’est pas soumis à l’impôt sur la fortune, et les revenus qu’il génère sont exonérés d’impôt sur le revenu et d’impôt anticipé.

LES FORMES DU 3 EME PILIER A

BANCAIRE
Il s’agit d’un compte comparable à un compte épargne mais soumis à la réglementation sur le 3ème pilier. Il permet de déduire de votre revenu imposable le montant versé sur le compte chaque année mais n’offre pas de protection supplémentaire. Les avoirs peuvent être laissés sur le compte et seront alors augmentés du paiement des intérêts annuels ou peuvent être investis dans des parts de fond de placement afin de rechercher un rendement plus important (le capital n’est pas garanti dans ce cas).

Cette solution est particulièrement attrayante pour une personne célibataire et n’étant pas encore propriétaire d’un bien immobilier. En effet, la grande flexibilité de la solution bancaire est un atout pour constituer des fonds propres en vue d’une acquisition immobilière. L’absence de protection en cas de décès est moins problématique que pour une personne déjà propriétaire et bénéficiaire d’une hypothèque. En revanche cette solution est moins attractive pour une personne mariée ou déjà propriétaire, le manque de couverture en cas de décès ou d’invalidité pouvant représenter un problème majeur si un malheur devait survenir (pas de protection pour les survivants)

ASSURANCE-VIE
Il s’agit d’un contrat d’assurance-vie soumis à la réglementation sur le 3ème pilier. La prime versée chaque année est déductible de votre revenu imposable. A la différence du 3ème pilier bancaire, l’assurance-vie offre des prestations supplémentaires, à savoir :

1. Un capital minimum garanti à l’échéance

2. Un capital garanti en cas de décès du preneur d’assurance avant l’échéance

3. La libération du paiement des primes en cas d’incapacité (la prime est payée par la compagnie d’assurance à votre place en cas d’incapacité après un certain délai d’attente)

4. Le versement d’une rente en cas d’invalidité (option selon certaines compagnies d’assurance)

5. Compensation d’éventuelles lacunes de prévoyance suite é l’utilisation de votre 2ème pilier au moment de l’achat immobilier

Tout comme le 3ème pilier bancaire, il est possible d’investir le montant de la prime dans des parts de fonds de placement afin de tenter de maximiser le rendement à l’échéance. Certaines compagnies d’assurance proposent des contrats avec un investissement en fonds de placement tout en conservant une garantie sur le capital à l’échéance. Dans le cas d’une assurance-vie classique, le rendement de l’assurance est représenté par le taux technique ainsi que par la participation aux excédents.

La solution du 3ème pilier sous forme d’assurance-vie est particulièrement avantageuse pour une personne mariée et propriétaire car elle permet de couvrir la famille en cas de décès ou d’invalidité.

Remarques importantes sur le 3ème pilier A (bancaire et assurance-vie) : Un retrait anticipé de l’avoir du pilier 3A n’est possible qu’en vue d’acquérir ou de construire un logement pour son usage personnel, d’amortir une dette hypothécaire sur une résidence principale, de se mettre à son compte, ou bien en cas de départ définitif de Suisse ou de passage d’activité salariée à indépendante. Les retraits du 3ème pilier font l’objet d’un traitement fiscal nettement plus avantageux et séparé du reste du revenu. Le bénéficiaire doit s’acquitter d’un impôt forfaitaire dépendant du canton, du montant du retrait ainsi que de l’état civil du bénéficiaire.

3EME PILIER B

AVANTAGES
Il s’agit d’une assurance-vie dite « libre » pour laquelle les versements ne sont pas plafonnés. Il offre en revanche moins d’avantages fiscaux que le 3ème pilier A (les possibilités fiscales dépendent du canton, de l’état civil du preneur d’assurance et se cumulent avec d’autres déductions fiscales plafonnées). Ses avantages sont :

1. Déductible du revenu imposable sous certaines conditions

2. Complément si la totalité de l’amortissement indirect ne peut pas être réalisée via un 3ème pilier A

3. Protections supplémentaires en sus du 3ème pilier A (décès, invalidité)

N’hésitez pas à solliciter nos spécialistes afin d’obtenir de plus amples informations sur les différents aspects de la prévoyance et des méthodes d’optimisation.

Dans le cadre d’une acquisition immobilière, votre 2ème pilier (caisse de pension ou compte de libre passage) peut être utilisé afin de constituer une partie de vos fonds propres. La nouvelle réglementation impose qu’une somme correspondant au minimum à 10 % du prix d’achat provienne d’une autre source que le 2ème pilier (par exemple du cash ou votre 3ème pilier). Le 2ème pilier peut être utilisé de 2 manières distinctes :

PRELEVEMENT DU MONTANT TOTAL OU PARTIELA TITRE DE FONDS PROPRES
(montant disponible pour l’accession à la propriété sur votre certificat de caisse de pension)

Avantages :
– Diminution du montant de votre emprunt hypothécaire et de la charge qui y est liée.

Inconvénients :
– Paiement d’un impôt sur le prélèvement
– Diminution de votre rente à la retraite
– Diminution des prestations pour les survivants (rente pour le conjoint/orphelins, capital décès)
– Vos avoirs du 2ème pilier ayant été retiré, ils deviennent imposables en terme de fortune

NANTISSEMENT DE VOS AVOIRS DU 2EME PILIER

Avantages :
– Optimisation de la fiscalité via une dette hypothécaire plus élevée
– Pas de réduction de la rente à la retraite
– Pas de diminution des prestations pour les survivants
– Pas d’impôts sur le prélèvement (l’impôt sera payable à la retraite si le capital est retiré)
– Vos avoirs du 2ème pilier demeurent non-imposables en terme de fortune

Inconvénients :
– Charge hypothécaire plus élevée (mais déductible)
– Amortissement plus élevé (afin que vous puissiez disposer de l’intégralité de votre 2ème pilier à la retraite)

Il s’agit d’un contrat d’assurance vous offrant une protection en cas de décès ou d’invalidité durant une période convenue, mais ne vous faisant pas bénéficier d’un capital à l’échéance en cas de vie. Elle peut être conclue sous forme de 3ème pilier A ou B. Elle peut s’avérer utile dans le cas où les prestations de base de vos 2ème et 3ème pilier ne suffisent pas à mettre vos proches à l’abri et servir à rembourser tout ou partie de votre hypothèque en cas de décès ou d’invalidité.

N’hésitez pas à solliciter nos spécialistes afin d’obtenir de plus amples informations.

Lors d’un achat immobilier, il est également important de se pencher sur les couvertures d’assurances annexes.

Hypo Advisors est en mesure de vous accompagner dans l’analyse de vos couvertures actuelles et de vous proposer des compléments dans tous les domaines de l’assurance, et en particulier :

• Assurance immobilière pour villas ou immeubles de rendement
• Assurance immobilière complémentaire pour PPE (pour couvrir les plus-values)
• Assurance RC/TC maître d’ouvrage (crédit de construction)
• Assurance ménage (adaptation de l’inventaire du ménage)
• Protection juridique immobilière
  
  

N’hésitez pas à solliciter nos spécialistes afin d’obtenir de plus amples informations à ce propos.