OTTIMIZZATE LA VOSTRA IPOTECA

Diventare proprietari di un immobile implica un cambiamento della vostra situazione fiscale, e offre la possibilità di utilizzare vari metodi di ottimizzazione. Nella stragrande maggioranza dei casi, l’istituto che vi concede il prestito ipotecario vi chiederà di ammortizzare il debito, facendovi scegliere tra ammortamento diretto o indiretto. Per comprendere al meglio i vantaggi e gli svantaggi di entrambi i metodi, è necessario prima integrare gli aspetti fiscali di base, vale a dire:

Elementi che migliorano la vostra situazione fiscale:

Debito ipotecario -> riduce il patrimonio imponibile
Interesse ipotecario -> riduce il reddito imponibile
Ammortamento indiretto -> riduce il reddito imponibile (a certe condizioni)
Costi di manutenzione della proprietà -> riduce il reddito imponibile

Elementi che peggiorano la vostra situazione fiscale:

Valore fiscale dell’immobile-> aumenta il patrimonio imponibile (con uno sconto per i primi 10 anni)
Ammortamento diretto -> non deducibile
Valore locativo teorico
dell’immobile -> aumenta il reddito imponibile

Il primo metodo di ottimizzazione fiscale è quello di cercare di massimizzare gli elementi che hanno un impatto positivo sul vostro debito d’imposta, riducendo al minimo gli elementi che tendono ad aumentare il carico fiscale.

AMMORTAMENTO DIRETTO

Riducete il vostro debito costantemente, di solito ogni trimestre, oltre a pagare gli interessi. Questo ha l’effetto di ridurre il vostro onere ipotecario nel tempo, ma di aumentare quello fiscale.

Infatti, man mano che il vostro debito si riduce gradualmente, anche l’onere degli interessi diminuisce anno dopo anno, con un doppio effetto negativo:

1. Aumento graduale del reddito imponibile dovuto alla diminuzione dell’importo degli interessi deducibili
   
   
2.  Aumento del patrimonio imponibile a causa della riduzione graduale del debito
   
   

Il metodo di ammortamento diretto non è quindi ottimale, perché permette di ridurre gradualmente il vostro onere ipotecario ma provoca un aumento del carico fiscale.

AMMORTAMENTO INDIRETTO

L’idea qui non è di ridurre il debito in modo reale, ma di costruire un capitale di risparmio separato, che sarà utilizzato per ridurre il vostroo debito quando andrete in pensione. Ciò avviene per mezzo del 3° pilastro, al quale si effettuano pagamenti regolari, che viene dato in garanzia all’istituto ipotecario. In questo modo, beneficiate di un doppio vantaggio:

1. l’importo (deducibile) del debito e l’interesse rimangono costanti, così massimizzate le vostre deduzioni fiscali.

2. poiché l’ammortamento diretto è sostituito da un pagamento in un terzo pilastro, il vostro ammortamento diventa deducibile dal reddito imponibile

L’ammortamento indiretto può offrire ulteriori vantaggi a seconda della forma in cui viene concluso (assicurazione sulla vita del 3° pilastro); potete leggere maggiori informazioni sul capitolo dedicato al 3° pilastro.

Bisogna notare che questi metodi di ottimizzazione sono finalizzati al finanziamento di una residenza principale, e il loro impatto varia in base alla vostra situazione personale e al luogo di residenza. Se il finanziamento è per l’acquisto di una seconda casa o di una proprietà da dare in affitto, consigliamo un approccio diverso.

I nostri esperti saranno felici di studiare la soluzione più adatta alla vostra situazione e di fornirvi le simulazioni corrispondenti.

Il sistema pensionistico privato svizzero offre due varianti distinte: 3° pilastro A (o 3° pilastro vincolato), aperto ai dipendenti e ai lavoratori autonomi. I pagamenti sono deducibili dalle tasse fino a un limite massimo. Questa è una forma di previdenza vincolata, il che significa che gli attivi sono disponibili solo a certe condizioni. 3° pilastro B (o 3° pilastro libero) -> aperto a tutti. Non c’è limite ai pagamenti, ma il pilastro 3b offre meno vantaggi fiscali del 3a.

Chiunque eserciti un’attività lucrativa può versare su un conto del 3° pilastro A presso una banca o una compagnia di assicurazioni, fino a raggiungere un limite annuo. L’importo pagato è deducibile dalle tasse. Tuttavia, esiste una distinzione tra due categorie di persone: le persone che sono già membri di un fondo pensione, sia i salariati e coloro che non sono membri di alcun fondo pensione, sia i lavoratori autonomi, che sono autorizzati ad effettuare versamenti più elevati.

L’Ufficio Federale delle Assicurazioni Sociali fissa i pagamenti massimi consentiti ogni anno. Gli importi deducibili per il 2021 sono: CHF 6’883.– per i lavoratori affiliati a una cassa pensioni (salariati). E il 20% del reddito annuo, fino a un totale di CHF 34.416.–, per i lavoratori non affiliati a tale fondo (lavoratori autonomi).

Gli attivi del 3° pilastro A non sono soggetti all’imposta sul patrimonio, e il reddito che generano è esente dall’imposta sul reddito e dall’imposta anticipata.

LE FORME DEL 3° PILASTRO A

BANCARIO
Si tratta di un conto paragonabile ad un conto di risparmio, ma soggetto alle norme del 3° pilastro. Permette che l’importo versato sul conto ogni anno sia dedotto dal reddito imponibile, ma non offre alcuna protezione aggiuntiva. Il patrimonio può essere lasciato sul conto e aumenterà con il pagamento degli interessi annuali, oppure può essere investito in quote di fondi d’investimento per cercare un rendimento più alto (il capitale in questo caso non è garantito).

Questa soluzione è particolarmente interessante per una persona nubile o celibe che non possiede ancora un immobile. In effetti, la grande flessibilità della soluzione bancaria è un vantaggio per la costituzione di capitale mirata ad un’acquisizione immobiliare. La mancanza di protezione in caso di morte è meno problematica rispetto a chi già possiede una proprietà e ha un’ipoteca. D’altra parte, questa soluzione è meno attraente per una persona sposata o che possiede già una casa, poiché la mancanza di copertura in caso di morte o invalidità potrebbe essere un grosso problema se dovesse accadere qualcosa di spiacevole (nessuna protezione per i sopravvissuti)

ASSICURAZIONE VITA
Si tratta di un contratto di assicurazione sulla vita soggetto alla normativa del 3° pilastro. Il premio pagato ogni anno è deducibile dal reddito imponibile. A differenza del terzo pilastro bancario, l’assicurazione sulla vita offre ulteriori vantaggi, vale a dire:

1. Un capitale minimo garantito alla scadenza
2. Un capitale garantito in caso di decesso del contraente prima della scadenza
3. Svincolo dal pagamento dei premi in caso di incapacità (il premio viene pagato dalla compagnia d’assicurazione a tuo nome in caso d’incapacità dopo un certo periodo d’attesa)
4. Pagamento di una rendita in caso di invalidità (opzionale per alcune compagnie di assicurazione)
5. Compensazione di eventuali lacune nella previdenza causate dall’utilizzo del 2° pilastro al momento dell’acquisto della proprietà
   
   

Come per il 3° pilastro bancario, è possibile investire l’importo del premio in quote di fondi d’investimento nel tentativo di massimizzare il rendimento alla scadenza. Alcune compagnie di assicurazione offrono contratti con l’impiego del denaro in fondi di investimento, mantenendo una garanzia sul capitale alla scadenza. Nel caso di un’assicurazione vita tradizionale, il rendimento dell’assicurazione è rappresentato dal tasso tecnico e dalla partecipazione alle eccedenze.

La soluzione del terzo pilastro sotto forma di assicurazione sulla vita è particolarmente vantaggiosa per una persona sposata e proprietaria di casa, perché permette alla famiglia di essere coperta in caso di morte o invalidità.

Note importanti sul 3° pilastro A (banca e assicurazione vita): Un prelievo anticipato degli averi del pilastro 3a è possibile solo per l’acquisto o la costruzione di un’abitazione ad uso personale, per estinguere un’ipoteca su un’abitazione principale, per l’avvio di un’attività indipendente, per lasciare definitivamente la Svizzera o per passare ad un’attività indipendente. I prelievi dal 3° pilastro sono trattati molto più favorevolmente e separatamente dagli altri redditi. Il beneficiario deve pagare un’imposta forfettaria che dipende dal cantone, dall’importo del prelievo e dallo stato civile del beneficiario.

3° PILASTRO B

VANTAGGI

Si tratta di un’assicurazione sulla vita cosiddetta “gratuita” per la quale non c’è un tetto massimo ai pagamenti. D’altra parte, offre meno vantaggi fiscali del 3° pilastro A (le possibilità fiscali dipendono dal cantone, dallo stato civile del contraente e sono cumulabili con altre deduzioni fiscali limitate). I suoi vantaggi sono:

1. Deducibile fiscalmente a determinate condizioni
2. Supplemento se l’intero ammortamento indiretto non può essere realizzato tramite un 3° pilastro A
3. Protezione supplementare oltre il 3° pilastro A (morte, invalidità)
   
   

Non esitate a contattare i nostri specialisti per ulteriori informazioni sugli aspetti previdenziali e sui metodi di ottimizzazione.

Nel caso di un acquisto di proprietà, il vostro 2° pilastro (cassa pensione o conto di libero passaggio) può essere utilizzato per costituire una parte dei vostri fondi. Il nuovo regolamento richiede che almeno il 10% del prezzo d’acquisto provenga da una fonte diversa dal 2° pilastro (ad esempio contanti o il tuo 3° pilastro). Il 2° pilastro può essere usato in due modi diversi:

RITIRO DELL’IMPORTO TOTALE O PARZIALE COME PATRIMONIO
(importo disponibile per la proprietà dell’abitazione sul tuo certificato previdenziale)

Vantaggi:
– Diminuzione dell’importo dell’ipoteca e dei relativi oneri.

Svantaggi:
– Pagamento di un’imposta sul prelievo
– Diminuzione della rendita alla pensione
– Diminuzione delle prestazioni per i superstiti (rendita per il congiunto/gli orfani, indennità di decesso)
– I fondi prelevati dal 2° pilastro sono tassabili come reddito

COSTITUIRE IN PEGNO I BENI DEL 2° PILASTRO

Vantaggi:
– Ottimizzazione della fiscalità con l’aumento del mutuo ipotecario
– Nessuna riduzione della rendita alla pensione
– Nessuna diminuzione delle prestazioni per i superstiti
– Nessuna imposta sul prelievo (che sarà pagata al momento della pensione se il capitale viene ritirato)– I fondi prelevati dal 2° pilastro non sono tassabili come reddito

Svantaggi:
– Costi ipotecari più elevati (ma deducibili)
– Ammortamento più elevato (in modo da poter avere tutto il 2° pilastro al pensionamento)

Si tratta di un contratto di assicurazione che offre protezione in caso di morte o invalidità durante un periodo concordato, ma non fornisce un capitale alla scadenza in caso di vita. Può essere concluso sotto forma di 3° pilastro A o B. Può essere utile se le prestazioni di base del vostro 2° e 3° pilastro non sono sufficienti a proteggere i vostri cari, e servono a rimborsare tutto o parte del mutuo in caso di morte o invalidità.

Non esitate a contattare i nostri specialisti per ulteriori informazioni.

Quando si acquista una proprietà immobiliare, è anche importante prendere in considerazione la copertura assicurativa accessoria.

Hypo Advisors è in grado di assistervi nell’analisi della vostra attuale copertura, e di offrirvi integrazioni in tutti i settori assicurativi, in particolare

• Assicurazione immobiliare per ville o immobili per investimento
• Assicurazione complementare sulla proprietà per i PPE (per coprire le plusvalenze)

• Assicurazione di

• responsabilità civile del proprietario (credito di costruzione)
• Assicurazione sull’economia domestica (adeguamento dell’inventario domestico)
• Protezione legale della proprietà

   

Non esitate a contattare i nostri specialisti per ulteriori informazioni su questo argomento.